住宅ローンの証券化とは

フラット35に代表される「住宅ローンの証券化」の仕組みとは、どういったものなのでしょうか?

それまでの住宅金融公庫は、平成19年に廃止され、その権利・義務を引き継ぐ形で独立行政法人住宅金融支援機構が設立されました。この住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して、長期の固定金利の住宅ローンを提供しているのです。

まず、民間の金融機関が、個人に住宅ローンを貸し出すと、これは、金融機関の債権となります。
債権とは、簡単にいうと、将来お金を受け取る事ができる権利の事です。
この金融債権を、住宅金融支援機構に売却して、民間金融機関は代金を受け取ります。
金融機関は、すぐに債権をお金にかえてしまえるので、いろいろなリスクを負う事がなく、安心して長期の固定金利の住宅ローンを提供することができるようになります。

さて、民間金融機関からこの債権を買い取った、住宅金融支援機構側では、この債権を「証券化」して、この証券を、市場で投資家が買う事になるのです。
投資家にとっては、この債権は住宅金融支援機構の公的な信用力をして、高い格付けの債券となるのです。
投資家は、この住宅ローンを買っているので、結局、住宅ローンの元金・利息は、廻り回って、投資家が受け取るという事になります。
つまり、個人が返済した元利金は、金融機関が回収して、投資家のもとへ流れていくわけです。民間金融機関はこの回収業務で手数料収入を得る事ができ、投資家に支払う利息と民間金融機関と住宅金融支援機構の手数料部分が、この住宅ローンの金利部分ということになっているのです。

これは、住宅ローンの証券化支援事業の「買取型」とよばれる仕組みですが、この他に「保障型」というものもあります。
こちらは、住宅金融支援機構が「保険」を引き受けているかたちの長期固定金利住宅ローンです。
よく耳にする「フラット35」というのは、「買取型」のほうで、このほかに、「フラット35S」や「フラット50」というものもあります。
借り入れ条件や、対象住宅等詳しく見てみましょう。

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